При создании типового проекта гостиницы необходимо учесть два основных требования – комфорт постояльцев и безопасность их жизни. Первое предусматривает грамотное зонирование пространства, расположение лифтов и лестниц, бытовых и общих помещений, а также оснащение основными и вспомогательными инженерными системами в каждом номере. Второе же направлено на проектные решения, связанные с противопожарными мерами, архитектурными технологиями, расчетами нагрузки на несущие конструкции и пр.
Чтобы правильно создать генплан и начать строительство, нужно проделать большую предпроектную работу, а затем получить согласие на возведение постройки. В статье мы расскажем о проектировании отелей и гостиничных комплексов.
Какие принципы нужно учитывать на начальной стадии обсуждения проекта
Сфера обслуживания – это бизнес клиентоориентированный, поэтому важно в первую очередь заботиться о комфорте постояльцев. Это диктует следующие нормы:
- Деятельность персонала и жизнь гостей не должны пересекаться, поэтому нужно позаботиться о лифте для сотрудников и о подсобных помещениях – все это должно быть скрыто от обычного посетителя.
- В номере требуется обеспечить полную звукоизоляцию от соседних жильцов – это нужно учитывать не только при возведении стен и их уплотнении звукоизолирующими материалами, но и при проведении электрики – розетки и другие сквозные детали не должны нарушать тишину.
- Требуется разработать план зонирования, на котором будут отмечены комнаты с разными условиями – эконом, бизнес, люкс, номера для молодоженов и пр.
- Для проведения досуга постояльцев следует устроить зону развлечений – кафе-бар, бассейн, бильярд – это в целом не только повысит положительные мнения об отдыхе, но и увеличит рентабельность бизнеса, так как дополнительные услуги можно делать платными.
- Следует оборудовать парковку и подъезд. Многие жильцы передвигаются на своем транспорте, другие – на такси, но им нужно обеспечить комфортную погрузку своего багажа. Также, если отель расположен на трассе, то он может быть рассчитан для водителей большегрузов. Тогда нужно подготовить большую зону для стоянки, а также для разворота габаритного транспорта.
- Приотельная территория также может содержать парк, аллеи, дополнительные постройки.
- Безопасность от краж и возможных чрезвычайных происшествий предусматривается оснащением постройки системами пожарного оповещения и пожаротушения, видеокамерами, индивидуальными картами для каждого номера – они уже давно заменили ключи, и комплексным доступом администрации ко всем процессам.
При проектировании здания гостиницы также нужно учитывать комфорт сотрудников. Для этого следует обеспечить удобные подсобные помещения для готовки пищи и хранения продуктов; стирки, сушки и глажки белья. На каждом этаже нужно организовать небольшие кладовки для клинингового сервиса – в них будут храниться приспособления для ежедневных уборок. Отдельного оборудования требуют помещения для отдыха персонала.
Также следует позаботиться о зоне для погрузки продуктов, моющих средств и любых других предметов, которые требуются для функционирования отеля. Так как машина будет приезжать каждый день, то нужно, чтобы грузчики работали незаметно для клиентов – с другой стороны здания.
Если предусмотрено питание в номерах в многоэтажном комплексе, то возможно также установление лифта для еды и посуды. Такое сообщение между этажами значительно упростит и ускорит работу официантов.
Основной принцип гостиничного бизнеса – высокая рентабельность
Нет смысла в предприятии, если оно не приносит доход, поэтому бизнес должен строится на соотношении затрат и прибыли. Возведение многоэтажного и многофункционального здания – это недешевое удовольствие, и нужно понимать, на чем можно экономить, а на чем – нет. Эти вопросы решают несколько предпроектных мероприятий:
- Экономические изыскания – процесс, при котором анализируется планируемый поток жильцов, их требования (в зависимости от расположения гостиницы – туристическая зона, автомобильная трасса, городской формат). Из этого выводится расчет необходимых комнат, их комфортабельность. Нет смысла устраивать 50% люксов, если основной контингент – это дальнобойщики, которым нужно просто койко-место и горячий душ.
- Выбор технологического решения и архитектуры строения – сколько этажей будет в здании, как будут располагаться комнаты, какие дополнительные помещения потребуются. Какой метод будет применяться, например, каркасное строительство – отличный способ сэкономить. На данном этапе проектировщики могут пользоваться программой ZWCAD 2018 Professional. Это многофункциональный софт, который позволяет автоматизировано чертить генплан (с помощью приложения Geonium) и отдельные схемы, в одном проекте совмещать все чертежи – от базового эскиза до итоговой визуализации с проработкой всех инженерных систем и даже элементов интерьера. Также это удобная платформа для расчетов, создания сводок и спецификаций – всю проектную документацию можно создавать автоматически, используя надстройку к ZWCAD – СПДС GraphiCS. Все рабочие документы будут оформлены в соответствии со стандартами ГОСТ.
- Подбор материалов. Во многом это зависит от климатических условий – от средней и максимальной температуры, от влажности и порывов ветра. В ряде случаев удобнее использовать массивные, прочные и дорогостоящие стройматериалы для несущих стен, чем потом утеплять здание изнутри.
Если заказчик не будет игнорировать эти рекомендации по проектированию гостиницы, то его бизнес будет рентабельным и окупится в короткий срок.
Этапы создания отеля
Это многоступенчатый процесс, который базируется на требованиях и нормах СНиП и желаниях заказчика. Перед тем как приступать к разработке проекта, нужно получить техническое задание от владельца. В нем будут указаны предпочтения по внешней архитектуре, по количеству спальных мест, по помещениям общего назначения (бар, комната развлечений и пр.) и подсобному хозяйству. Также заказ может включать особые пожелания по стилю, интерьеру – так как это будет влиять на конфигурацию всей постройки и на расположение отдельных номеров, в частности. ТЗ обсуждается с исполнителем, вносятся правки, коррективы и рекомендации, а затем будут представлены первые эскизы и макеты на согласование.
В техзадание входит:
- информация по количеству номеров и их классу, количеству квадратных метров, оснащению;
- список общественных зон и их расположение – для питания, развлечений и пр.;
- интерьерные требования;
- специфика сервисной структуры – количество прачечных, мест для размещения клининга;
- архитектурно-конструктивные решения – количество этажей, расположение блоков, внешний вид;
- наличие коммуникаций – водопровод и канализация в каждом номере, освещение, отопление, системы вентиляции и кондиционирования, а также вспомогательные сети – телевидение, телефония, в том числе внутрисетевая, видеонаблюдение, пожаротушение и пр.;
- описание приотельной территории – наличие искусственных водоемов, зеленых насаждений, хозяйственных и иных построек, паркинг.
Первый этап – выбор здания для реконструкции или подбор места для нового строительства
Можно устроить гостиничный комплекс в уже готовом строении или возвести его с нуля. В первом случае нужно адаптировать уже имеющиеся помещения под технологическое задание заказчика. Для этого требуется ознакомиться с планом БТИ – на этой схеме показаны все имеющиеся объекты.
Трудности возникают из-за обилия в некоторых постройках несущих стен, например, в жилой многоэтажке. Сносить их нельзя, поэтому перепланировка должна касаться только свободного пространства.
Так предпочтение лучше отдавать монолитам из железобетона или кирпичным проектам – их легче переделать. Панельные здания сложнее будет подогнать под нормы проектирования отелей.
Если вы выбираете пустое место, то вам значительно легче начать строительство, хотя это и может обойтись дороже. Выбирать можно в зависимости от городской застройки, экономических показателей высокой проходимости туристов и спроса, а также от расположения. Если это туристический пункт, то выигрышным вариантом станет местонахождение в пешей доступности от моря или достопримечательностей. Городской гостиничный комплекс выиграет, если будет находиться на центральной улице.
Второй этап – особенности подготовки проектирования гостиниц
Подготовительные предпроектные работы заключаются в инженерных изысканиях. Нанимаются топографы, которые исследуют местность и изучают ее на следующие моменты:
- химические и физические свойства почвы;
- сейсмическая устойчивость района;
- градостроительная застройка;
- неровности участка – обрывы, котлованы, ямы и пр.;
- уровень залегания грунтовых вод;
- экологическая обстановка;
- анализ близлежащих водоемов.
Все работы проводятся сначала на местности – записываются измерения, берутся пробы. Затем инженеры делают лабораторные анализы. После этого составляются сводки по проведенным мероприятиям. Все данные заносятся в таблицы и спецификации – по ним проектировщик будет ориентироваться. Программа Geonium от «ЗВСОФТ» предназначена для проектно-изыскательских работ. Она автоматизирует деятельность топографов, проектировщиков инженерных сетей, помогает заполнить все документы согласно нормам и стандартам.
Третий этап – архитектурное проектирование гостиниц
Здесь важными являются не только строительные требования, но и экстерьер будущего отеля. Фасад здания такого типа – это его прямая реклама. Многие туристы выбирают место для размещения по принципу «понравилось» или «посоветовали», поэтому важно учитывать первое впечатление.
Технические характеристики объемно-планировочных решений могут решаться следующим образом:
- как будет примыкать общественная часть к жилой – рядом, внутри, отдельным помещением;
- выбор композиции постройки, различают зальную, анфиладную, коридорную, секционную и центрическую – они отличаются по присоединению одного функционального пространства к другому;
- первый этаж обычно отводят под приемно-вестибюльную группу и помещения общественного пользования;
- жилые комнаты занимают все высшие пролеты, в то время как столовая, спортзал, переговорная – первые три;
- если используется коридорная конфигурация, то административные блоки обычно находятся по обе стороны от коридора;
- при размещении всех отсеков берется во внимание предполагаемое перемещение людского потока – от вестибюля до номера, от него – в места общего пользования;
- функциональное деление на зоны проводится в соответствии с тремя основными направлениями – внутри здания, из него, и вовнутрь.
Четвертый этап – планировка и подведение инженерных систем
На этой стадии подробно происходит зонирование, а затем создается схема расположения всех комнат с учетом конкретных квадратных метров, а также с отображением основных моментов интерьера, с расположением входных групп и окон. Затем на этом плане нужно указать все коммуникации, а именно:
- отопление;
- электрификацию;
- освещение;
- водоснабжение;
- канализацию;
- вентиляцию;
- кондиционирование;
- систему пожарной безопасности – пожаротушение и оповещение;
- телефония;
- спутниковое телевидение;
- видеонаблюдение;
- внутренняя система безопасности.
Результатом вышеперечисленных действий является пакет проектной документации, разработанный согласно требованиям к проектированию гостиниц. В него входит:
- Пояснительная записка.
- Результаты экономических изысканий.
- Генплан.
- Поэтажные планы отеля.
- Разрезы.
- Развертки фасадов.
- Трехмерная визуализация здания.
- Эскизы номерного фонда – от эконома до люкса.
- Схема инженерных сетей.
- Смета на закупку строительных материалов.
- Отдельный проект с элементами интерьера и экстерьера.
- Чертеж приотельной территории.
Весь этот пакет документов должен быть согласован с заказчиком и муниципальными властями. Затем можно начинать строительство.
Программы для проектирования здания гостиницы в соответствии с действующими нормами и правилами от «ЗВСОФТ»
САПР ZWCAD подходит для создания проекта с нуля. Он имеет следующие достоинства:
- простой интерфейс;
- возможность подключения большой библиотеки элементов;
- полная поддержка DWG;
- инструменты для трехмерного моделирования и визуализации;
- динамический ввод;
- функции сравнения чертежей и работы со слоями.
На софт можно поставить надстройки: VetCAD++ и СПДС GraphiCS. Они предназначены для оформления проектной и рабочей документации в соответствии с нормами и стандартами ГОСТ. Они помогают автоматизированно заполнять таблицы, сводки, спецификации, создавать чертежи и оформлять их.
Создавайте проект гостиницы с продуктами от компании «ЗВСОФТ».
